Das sollten Sie wissen ! Eine Finca, ein Landhaus, oder ein Appartement einen Steinwurf vom Meer entfernt - solche Träume vom Eigenheim auf der sonnigen Insel Mallorca erfüllen sich immer mehr Deutsche. Der Markt für Mallorcaimmobilien boomt. Was die Menschen nach Mallorca zieht, ist in erster Linie das sonnige, milde Klima und die Idee, sich einen Altersruhesitz zu schaffen. Nur am Rande sind Kapitalanlage, Steuern oder die Wertsteigerung ein Motiv für den Kauf eines Ferienhauses. Doch wer in Urlaubslaune spontan einen Kaufvertrag für das Traumhaus unterschreibt, kann leicht auf die Nase fallen: Bis zur eigenen Finca ist die Hürde eines komplizierten Rechtsgeschäfts, steuerlicher Auflagen und länderspezifischer Besonderheiten zu nehmen. Hier einige Dinge, auf die besonders zu achten ist: Der richtige Standort Wer sich noch unsicher ist, ob das sonnige Mallorca oder das näher gelegene Südtirol ein passender Standort für das Traumhaus oder ein Appartement sind, sollte sich folgende Fragen durch den Kopf gehen lassen: Sind auch die heißesten Temperaturen im Jahr gesundheitlich gut zu ertragen? Passt die Lebensart/Mentalität zu meiner Art? Wie aufwendig ist die Anreise? Was kostet eventuell ein Mietwagen oder ein Flug? Wie oft ist der Aufenthalt im Jahr geplant? Soll das Domizil vielleicht auch für ein verlängertes Wochenende zu erreichen sein? Wie hoch sind die Lebenshaltungskosten (Essen gehen, Einkaufen, etc.)? Wie weit entfernt ist die nächste Einkaufsmöglichkeit? Wie sieht es mit Fremdsprachenkenntnissen aus? Soll das Ferienhaus auch an andere Gäste vermietet werden? Liegt es in einem interessanten Feriengebiet? Makler vor Ort bieten meist passende Objekte an. Der professionelle Häuservermittler sollte aber offiziell zugelassen sein und einem Berufsverband angehören. Was kostet das Traumhaus? Das eigene Heim auf Mallorca ist für viele Kauflustige schon lange nicht mehr zu bezahlen. Die gewaltige Nachfrage nach der Favoritenregion im sonnigen Süden hat die Immobilienpreise in schwindelerregende Höhen getrieben. Die meisten potentiellen Käufer wollen laut Umfragen maximal 200.000 DM investieren, nur wenige mehr als 400.000 DM - auf Mallorca geht es etwa in dieser Preisklasse erst los. Wer bereit ist, weiter ins Landesinnere zu ziehen, fährt wesentlich günstiger. Doch mit dem Kauf allein ist es nicht getan: Jährlich fallen rund zwei bis drei Prozent des Kaufpreises an laufenden Kosten an (Steuern und Instandhaltung), um das Traumhaus zu unterhalten. Spezifische Besonderheiten auf Mallorca Wer erwägt, sich ein Haus auf Mallorca zu kaufen, sollte sich vorher genau über die Kaufbedingungen, das Steuerrecht und behördliche Auflagen erkundigen. Vor allem sollte er sich informieren, welche zusätzlichen Kosten noch zum Kaufpreis hinzukommen. Manchmal können diese Zusatzkosten noch mal bis zu 20 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Grunderwerbssteuer: 6 Prozent bei gebrauchten Immobilien, alternativ 7 Prozent Mehrwertsteuer bei Neubauten zuzüglich 0,5 Prozent Grunderwerbssteuer. Wertzuwachssteuer (wird jedes Jahr anhand gemeindeeigener Werttabellen festgesetzt) muss der Verkäufer zahlen, oft wird sie aber vertraglich auf den Käufer abgewälzt. Jährliche Grundsteuer: Wird jedes Jahr neu berechnet und ist jährlich bis zum 31.06. beim Ayuntamiento zu zahlen Vermögenssteuer: Zwischen 0,2 und 2,5 Prozent vom Katasterwert oder vom Kaufpreis wenn dieser höher als der Katasterwert ist. Einkommenssteuer: 25% von 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwertes (1,1 Prozent wenn der Katasterwert vor dem 1.Januar 1994 angepaßt wurde). Sonstige Kosten: ca. 2 Prozent für Notar und Grundbucheintragung, ca. 5 Prozent Maklerprovision. In Spanien werden keine Steuerbescheide verschickt, jeder muss sich selbst nach der Höhe der Abgaben erkundigen und sie innerhalb einer bestimmten Frist begleichen, sonst drohen satte Strafen! Erbrecht: Es gilt das nationale Recht des Erblassers - spanischer Besitz wird nach deutschem Recht vererbt. Aber: Erbschaftssteuer ist auch in Spanien fällig! Kaufvertrag: Mündliche Verträge sind gültig! Der Kaufvertrag sollte notariell beurkundet werden, nur das garantiert die Eintragung ins Grundbuch. Neben dem Grundbuchauszug sollte der Käufer auch prüfen, ob die Grundsteuern der letzten drei Jahre erbracht wurden, sonst zahlt der Käufer! TIPP: Wer an den Neubau eines Eigenheims denkt, sollte vor allem auf Mallorca vorsichtig sein. Per Notgesetz haben die örtlichen Behörden unter anderem einen Baustopp für den Bau von Einfamilienhäusern in einem Küstenstreifen von 500 Metern verhängt. Deshalb: Das Baurecht auf dem bevorzugten Grundstück genau prüfen, bevor Sie eine Unterschrift unter den Kaufvertrag setzen. Grundsätzlich sollten Sie nie voreilig ein Papier unterschreiben, denn auch ein formloser Vorvertrag kann Sie schon binden. Eine Anzahlungen sollten Sie nur nach Abschluss eines Vorvertrags leisten. Es ist unbedingt ratsam, auf den Abschluss und die Unterzeichnung eines notariell beglaubten Kaufvertrags und der Eintragung im Grundbuch zu bestehen. Erst mit der Unterzeichnung der notariellen Kaufvertragsurkunde wird der Kaufpreis fällig. Checkliste, vor Unterzeichnung des Kaufvertrags: Sind die Eigentumsverhältnisse der Immobilie geklärt, ist sie lastenfrei? Besorgen sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug bei der zuständigen Gemeinde. Sind noch Erschließungskosten offen? Ist die Immobilie vermietet? Sind die Mietverträge fristgerecht gekündigt? Prüfen Sie, welche Baumaßnahmen im näheren Umfeld der Immobilie geplant sind. Gibt es für das Grundstück einen gültigen Bebauungsplan oder eine Baugenehmigung? Achtung: Baugenehmigungen sind oft befristet! Benötigen Sie eine Bescheinigung, um Ihre Baupläne oder eventuelle bauliche Veränderungen durchführen zu können? Bekommen Sie diese auch? Gibt es Gesetze über Nutzungsbeschränkungen oder -pflichten der Immobilie, zum Beispiel wegen extremer Küstennähe? Muss ein Teil des Grundstücks landwirtschaftlich genutzt werden? Ist das Grundstück an die kommunale Wasserversorgung angeschlossen? Vergewissern Sie sich, ob der Verkäufer berechtigt ist, den Handel zu tätigen. Existieren möglicherweise Vorkaufsrechte von anderen Personen? Wegerecht - existiert ein direkter Zugang zu einem öffentlichen Weg? Ist er für Sie frei nutzbar? Bei einem Appartement: Satzung der Eigentümergemeinschaft prüfen. Wie hoch ist die Wohngeldzahlung? Ist Ihr Kostenanteil für Ihre Wohnfläche in Bezug zur Gesamtfläche der Wohnanlage korrekt? Ist die Finanzierung wirklich sichergestellt? Bei Vertragsrücktritt mangels Finanzmasse ist in der Regel die Anzahlungssumme verloren. TIPP: In Spanien ist es üblich, einen Teil des Kaufpreises bar auf den Tisch zu legen - im Kaufvertrag wird dann auch ein niedrigerer Kaufpreis eingetragen, als wirklich gezahlt wurde. Das spart dem Käufer zwar Erwerbssteuern, doch obwohl die Behörden diese Praxis dulden, prüfen sie gelegentlich den tatsächlichen Marktpreis nach und fordern dann eine "Nachsteuer" ein. Time-Sharing: Alternative oder Nepp? Anstatt eine komplette Immobilie zu erwerben, locken verschiedene Unternehmen wie hapimag, Marriott oder seit neuestem auch TUI mit sogenannten Time-Sharing Angeboten. Der Käufer erwirbt dabei für Jahre - oft gleich Jahrzehnte - im Voraus ein Wohnrecht in einer Immobilie während eines bestimmten Zeitraums im Jahr. Er kauft also ein sogenanntes Teilzeitwohnrecht, eine Art Abonnement auf eine Ferienwohnung oder ein Haus. Die Nachteile des Ferienmodells liegen auf der Hand: Der Kaufpreis ist auf Jahre im Voraus zu erbringen, ohne dass die Sicherheit besteht, dass die Leistung dafür auch über die komplette Laufzeit erbracht wird. Zum Kaufpreis kommen zudem jährliche Umlagekosten hinzu. Zudem ist der Wiederverkauf des Wohnrechts praktisch unmöglich. Es gibt dafür weder einen funktionierenden privaten Markt oder eine Börse. Wer einmal nicht zum Fixtermin Ferien machen kann, muss meistens seine Urlaubswoche verschenken, verfallen lassen oder verkaufen, was in der Regel sehr schwierig ist. Oft unterschätzen Kunden auch am Anfang die jährlich anfallenden Nebenkosten des Objekts. Das Deutsche Teilzeit-Wohnrechtegesetz (TzWrG, Bundesgesetzblatt I S. 957) von 1997 soll ein Mittel sein, mit dem unseriöse Anbieter vom Markt verdrängt werden sollen - zum Teil auch mit Erfolg. Aber volle Sicherheit gewährleistet es nicht, zumal es, laut Experten, zu viele Lücken bereit hält. Findige Anbieter haben kurzerhand Time-Sharing in "Urlaubspaket" umgetauft und verkaufen den Dauerurlaub im Voraus mit einer Laufzeit unter 36 Monaten - damit umgehen sie die Regelungen des TzWrG, welches eine gesetzlich festgelegte Widerrufsfrist von zehn Tagen nach Vertragsunterzeichnung festlegt, soweit es sich um einen Wohnrechtevertrag von mindestens dreijähriger Dauer handelt. Laut Gesetz darf der Verkäufer auch keine Anzahlungen während der Widerrufsfrist annehmen, nicht mal Schecks die nach der Frist eingelöst werden. Wenn es allerdings darum geht, einen bestehenden Vertrag zu kündigen, hilft auch das Gesetz nicht weiter. Es schreibt keinem Anbieter vor, im Vertrag eine Kündigungsfrist auszuweisen. Dann hilft nur noch ein erfahrener Anwalt oder die Verbraucherzentralen. Wer sich trotzdem nicht abhalten lassen möchte, einen Time-Sharing-Vertrag abzuschließen, sollte zumindest prüfen, ob der Vertrag dem deutschen Teilzeit-Wohnrechtsgesetz entspricht und ob das Wohnrecht im Grundbuch registriert werden kann. Er kann sich auch an den Deutschen Bundesverband für Teilzeitwohnrechte wenden (DBTW), der angeblich nur seriöse Anbieter vermitteln will. TIPP: Die Experten raten: Finger weg vom Time-Sharing. Finanziell günstiger fährt, wer das dafür vorgesehene Geld anlegt oder eine Ferienwohnung mietet. Denn oft können schon mit den Kapitalerträgen aus dem angelegten Geld eine Wohnung oder ein Hotelzimmer angemietet werden.